부동산은 내 예상대로 흘러가지 않는다 | 계획의 한계와 대응의 필요성

부제 : 청약을 노리고 소형저가 주택을 매매했으나...

 

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21년 초, 나는 지방의 소형저가주택을 실거주용으로 매수했다. 청약에 무주택으로 잡히는 소형저가주택의 기준은 1.전용면적 60m2 이하 이면서 2. 공시지가가 서울 1억이하, 지방 8천만원 이하인 주택을 말한다. 내가 매수한 아파트의 경우 전용면적 39m2, 약 17평이고 당시 공시지가 6천만원대의 소형저가주택 조건을 만족하는 아파트였다.

 

이 아파트를 선택한 기준은 첫 째, 현 직장과 가까웠고(직주근접이 짱이다!!), 둘 째, 부동산 폭등기였던 21년 초 집값이 고공행진하던 다른 아파트, 다른 평수에 비해서 작은 평수이다보니 가격의 오름폭이 크지 않았다, 셋 째, 소형저가주택이기 때문에 이곳에 거주하면서 민간분양 무주택 조건으로 청약을 노려볼 생각이었다.

 

투자적으로 생각했을때 그때나 지금이나 내가 어떤 물건에 투자할 때 가장 중요하게 생각하는 것은 가격인데, 이 물건은 같은 단지의 넓은 평수가 올라가는 폭을 따라가지 못하고 이전 가격에서 아주 소폭 오른상태였다. 상승의 기운이 점점 퍼져가는 중이었기 때문에 언젠가 이 작은 평수의 아파트도 간격을 두고 올라갈 것이라고 생각했고, 실제로도 따라서 올라주었다. 거기에는 취득세가 무조건 1.1%라는 소형저가주택의 장점도 작용했을 것이다. 또한, 내가 직주근접이라 선택했듯이 구축아파트지만 근처 직장수요가 꾸준히 있는 곳이어서 나중에 매도할때, 아니면 임대를 줄 때 거래가 원활하다는 것도 이 아파트의 장점이다.

 

이렇게 나름 완벽한 플랜으로 매수한 아파트이건만, 어느정도는 내 예상에 들어맞았지만 내 예상을 빗나가 버린 것도 있다. 바로 공시가격 현실화. 이전 정부의 공시가격 현실화 방안으로 6천만원대였던 이 물건의 공시가격은 23년 1년만에 거의 2천만원이 오른 8천만원대가 되었다. 지방에 위치해있기 때문에 지방 소형저가주택 기준인 8천만원을 넘어 결국 청약에서 무주택으로는 쓸 수가 없게되었다... ㅠㅠ

 

이 집에 사는 2년 동안 제대로된 청약을 한 번도 넣지 못했는데, 그동안 우리 지역에서 청약물량이 많지 않았고, 그나마 있었던 좋은 분양은 공공분양이었기때문에 소형저가주택의 무주택 요건이 해당되지 않았다. 결국 청약에서는 제대로 한 번 활용도 못해보고 공시지가가 올라버렸다. 물론 그동안의 부동산 불장에서 무주택 1인가구로 청약을 넣었어도 당첨이 되었을 확률은 거의 없었을 것이다. 이 전략을 활용하려 했다면 부동산 침체기(우리 지역 기준)였던 18년도 이전에 활용했어야 했다.

 

그래서 결과적으로, 부동산의 흐름은 내 예상대로 흘러가지 않는다. 내가 어떤 계획을 가지고 부동산을 매수했는데 갑작스런 정책의 변화로, 또는 시장의 변화로 내 예상대로 흘러가지 않을 가능성이 크다. 중요한건 (꺽이는 않는 마음.... 이 아니라) 그런 예측불가능한 상황에 무너지지않을 체력과 여유를 염두에 두고 무리하지 않는 것이라고 생각한다. 꼭 내가 예상한대로 흘러가지 않으면 안돼! 라는 타이트한 계획은 무너지게 마련이다. 지금의 하락장에서 '부동산 가격은 무조건 오를거야' 라는 고정된 생각으로, 하락하는 경우의 수를 고려하지 않는 영끌 투자를 한 사람들이 그런 상황인 것 같다.

 

내가 세우는 계획에는 언제나 한계가 있다. 미래는 알 수 없고 모든 상황을 예측하는 것은 불가능하다. 지금 현재 무리하지 않으면서 각 시기마다의 흐름을 읽고 적절히 대응하는 것이 부동산 투자의 올바른 방향인 것 같다.

 

 

 

* 부린이인 저 한사람의 의견일 뿐, 당연히 정답이 아닙니다. 모두에겐 각자의 정답이 있고, 이 일기는 저의 정답을 찾아가는 과정으로 봐주시면 감사하겠습니다.